리츠(REITs)란 무엇인가? 한국 리츠 대비 해외 리츠가 유리한 이유는?

1. 리츠(REITs)란?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자 신탁)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 다양한 유형의 부동산(상업용, 주거용, 물류센터, 데이터센터 등)에 투자하고, 임대와 매각을 통해 발생한 수익을 주주들에게 배당하는 부동산 간접 투자 회사이다. 부동산 투자 회사이기 때문에 주식을 발행하며, 투자자는 리츠의 주식을 소유함으로써 주주가 됩니다. 다른 금융상품과 달리, 리츠는 법적으로 과세 소득의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 하기 때문에, 안정적인 현금 흐름을 원하는 투자자들에게 유용한 상품이다.

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2. 리츠의 장단점

• 장점

- 안정적인 배당 수익: 리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 주주에게 배당금으로 지급해야 한다. 일반적으로 리츠들은 연간 4~7% 수준의 배당 수익을 지급하기 때문에 안정적으로 배당 수익 및 현금 흐름을 창출할 수 있다.

- 소액 투자 가능: 일반 부동산 투자의 경우 대규모 자본을 요구하지만, 리츠 투자는 주식처럼 거래소에서 소액으로도 투자할 수 있기에 투자 접근성이 용이하다.

- 유동성: 상장 리츠는 주식 시장에서 자유롭게 거래할 수 있기 때문에, 일반 부동산 투자 및 부동산 펀드에 비해 현금화가 용이하다.

- 포트폴리오 다각화: 다양한 유형의 부동산(상업용, 주거용, 물류 등)에 분산 투자하여 리스크를 줄이고 안정성을 확보할 수 있다.

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• 단점

- 부동산 경기 민감성: 리츠는 부동산에 투자하는 상품이기 때문에, 전반적인 부동산 시장의 침체나 경기 불황은 리츠의 수익성에 부정적인 영향을 준다.

- 배당금 감소 가능성: 공실률 증가나 경기 침체 등으로 임대료 수익 감소 시 배당금도 감소할 수 있다.

- 잦은 유상증자와 채권 발행: 수익의 대부분을 배당금으로 분배하기 때문에, 리츠가 성장하려면 유상증자 또는 채권 발행을 통해 자금을 조달하고 부동산을 편입해야 한다. 유상증자(주식 수 증가) 시 기존 주주의 지분이 희석되면서 주가가 하락하며, 채권 발행 시 이자 비용이 증가하기 때문에 리츠 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 즉, 자금 조달(유상증자, 채권 발행) 이후 더 수익률이 높은 자산을 편입하여 리츠가 성장한다면 장기적으로 주가는 상승하지만, 그렇지 않으면 리츠 주가는 부진을 면하지 못한다.

- 시장 변동성: 상장 리츠의 경우 주식 시장에 상장되어 있기 때문에, 코스피 지수를 비롯해 국내 주식 시장이 흔들리면 리츠의 주가 또한 하락할 수 있다.

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3. 리츠와 부동산 펀드, 인프라 펀드 비교

리츠와 부동산펀드, 인프라 펀드는 모두 부동산 및 인프라 자산에 대해 간접 투자를 하는 상품이지만, 자세히 들여다보면 차이점이 존재한다.

구분	리츠(REITs)	부동산 펀드	인프라 펀드
투자 대상	상업용 부동산, 물류센터, 데이터센터 등	상업용 부동산, 개발 프로젝트 등	도로, 항만, 철도 등 SOC(사회간접자본) 인프라
수익 구조	부동산 임대 수익, 자산 가치 상승	부동산 개발, 임대 및 매각 수익	인프라 사용료 및 프로젝트 운영 수익
유동성	상장 리츠는 주식 시장에서 거래되기 때문에 유동성 매우 높음	폐쇄형 펀드는 만기까지 투자금을 환매할 수 없기 때문에 유동성이 매우 낮음	유동성이 낮으며, 일부 인프라펀드는 비상장이기 때문에 현금화 어려움 (맥쿼리인프라의 경우 유동성과 수익성 높음)
배당	과세 소득의 90% 이상 배당 지급	대부분 만기 후 수익 분배	안정적인 수익 흐름 제공, 배당률은 비교적 낮음
위험 요소	부동산 경기 변동, 공실률 증가	개발 실패, 자산 가치 하락 가능성	프로젝트 실패, 운영 리스크, 정치적/사회적 불확실성
예시	리얼티인컴(Realty Income), 롯데리츠, 이지스밸류리츠 등	오피스 빌딩 펀드, 물류센터 펀드 등	신재생에너지 발전소 펀드, 유전 펀드, 맥쿼리인프라 등

위 표와 같이 각 상품별로 비슷하지만 다른 점들이 존재한다. 높은 유동성을 바탕으로 안정적인 배당을 원한다면 리츠, 공공 인프라 투자 성장을 기대하며 안정적인 수익을 얻고 싶다면 인프라 펀드, 부동산 개발 프로젝트 및 장기적인 투자를 원한다면 부동산 펀드 투자를 고려해 볼 수 있다.

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국내 인프라펀드의 대표주자인 맥쿼리인프라에 대해 궁금하다면 아래 포스팅을 참고

https://lojoolodo.tistory.com/21

[이슈] 맥쿼리인프라 주가 흐름

 

4. 한국 리츠와 해외 리츠 비교

월배당 포트폴리오 등 현금 흐름이 필요하다면 포트폴리오에 리츠를 편입하여 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있다. 그러나, 한국 리츠는 해외 리츠와 비교했을 때 여러 단점이 존재하기 때문에 별로 추천하는 투자 자산은 아니다. 한국 리츠는 주로 상업용 빌딩, 물류센터, 오피스 등 특정 부동산에 편중되어 있기에 경기가 둔화되면 자산 수익률이 하락할 수밖에 없다. 반면, 해외 리츠는 데이터센터, 헬스케어, 호텔, 리조트 등 다양한 자산을 편입하기 때문에 배당은 물론이고 주가 흐름 또한 상대적으로 안정적이다.

또한 한국 리츠 시장은 초기 단계이고 시장 규모가 제한적인 반면, 해외 리츠는 미국, 일본, 싱가포르 등 다양한 국가의 부동산에 투자하면서 유동성과 시장 규모도 훨씬 크고 규제도 자유롭다. 한국 리츠는 코스피가 흔들리거나 리츠 유상증자 시 주가가 큰 폭으로 하락하는 경향이 있기 때문에, 리츠 장기 투자를 고려할 경우 한국보다 해외 리츠가 훨씬 이득이다.